Mua Nhà Cho Thuê: Dễ Hay Khó?

Ông bà ta hay kháo nhau: mua nhà cho thuê là ngon nhất.

Ngon vì chẳng phải làm gì cũng có tiền đều mỗi tháng.

Ngon vì nhà để đó cũng sinh lời.

Ngon vì “bất động sản không bao giờ lỗ”.

Những điều đó không sai.

Nhưng chỉ đúng khi bạn rất giàu.

Khi bạn mua đứt một căn nhà, không vay nợ, không áp lực dòng tiền, thì đúng là cho thuê bao nhiêu cũng lời. Nhà để không cũng ra tiền. Đó là một cuộc chơi khác.

Còn với những “nhà đầu tư trẻ” như mình, câu chuyện không đơn giản như vậy.

Mình leverage ngân hàng.

Mình có mortgage phải trả mỗi tháng.

Và rental business này bắt buộc phải có profit, chứ không thể “lời ít cũng được”.

Vì vậy, mọi quyết định đều là một bài toán trade-off.

Không có lựa chọn nào chỉ toàn mặt tốt.

Trade-off #1: Thuê dài hạn cho nhàn, hay thuê theo tháng để đủ lời?

Thuê dài hạn một năm rất khỏe.

Ký hợp đồng một lần là xong.

Ít giao tiếp.

Ít việc phát sinh.

Nhưng với bài toán vốn ít, thuê dài hạn đồng nghĩa với biên lợi nhuận mỏng.

Mỏng đến mức chỉ cần một biến cố nhỏ là business không còn ý nghĩa.

Thuê theo tháng thì khác.

Giá cao hơn.

Linh hoạt hơn cho người thuê.

Và quan trọng nhất: dòng tiền đủ để cover chi phí.

Vậy tại sao mình không làm short-term luôn cho “max giá”?

Câu trả lời ngắn gọn: ROI không đủ.

Công việc có thể gấp 10x, nhưng lợi nhuận không thể. Mình không chọn một mô hình mà effort tăng theo cấp số nhân, còn profit thì không.

Trade-off nằm ở đây:

– Thuê dài hạn: nhàn hơn, nhưng lời ít.

– Thuê theo tháng: lời hơn, nhưng không nhàn.

– Thuê short-term: cực nhọc, và ROI không tương xứng.

Mình chọn thuê theo tháng không phải vì tham, mà vì phải sống sót trước đã.

Trade-off #2: Cho thuê nguyên căn cho gọn, hay chia nhỏ để tăng xác suất?

Một căn nhà 3 phòng ngủ cho thuê nguyên căn nghe rất gọn.

Một listing.

Một nhóm khách.

Một hợp đồng.

Nhưng nhu cầu cho thuê nguyên căn ít hơn rất nhiều so với thuê từng phòng.

Tìm một người cần cả căn nhà lớn khó hơn tìm ba người cần ba phòng riêng.

Chia nhỏ thành ba listing nghĩa là:

– Nhu cầu cao hơn

– Tỷ lệ lấp đầy tốt hơn

– Dòng tiền ổn định hơn

Trade-off cũng rất rõ:

– Một listing thì gọn, nhưng khó kiếm khách.

– Ba listing thì dễ kiếm khách hơn, nhưng phức tạp hơn.

Một lần nữa, mình chọn xác suất thay vì sự gọn gàng.

Trade-off #3: Chia nhỏ thì lời hơn, nhưng công việc tăng gấp ba

Đây là phần ít người nói tới.

Nếu cho thuê dài hạn nguyên căn, có khi cả năm mình chỉ ký hợp đồng một lần.

Còn khi chia nhà thành ba phòng, thuê theo tháng, thì mọi thứ nhân lên.

Ba listing nghĩa là:

– Giao tiếp với khách gấp ba

– Lịch check-in / check-out gấp ba

– Vấn đề phát sinh cũng gấp ba

Trung bình mỗi tuần, mình bỏ ra khoảng 5–6 tiếng cho business này.

Không chỉ là nhắn tin trên app.

Mình phải:

– Canh đúng ngày kéo thùng rác ra cho thành phố lấy

– Hôm sau quay lại kéo thùng rác vào vì không được để ngoài

– Kiểm tra phòng trước khi khách check-in

– Chắc chắn khách check-in tự động thành công

– Sắp xếp lịch với cleaners để mọi thứ diễn ra nhanh và gọn

Những việc rất nhỏ.

Nhưng cộng lại thì không hề nhỏ.

Trade-off cuối cùng là:

– Ít việc thì ít lời.

– Muốn đạt profit như kỳ vọng, thì phải bỏ công sức tương xứng.

Điều mình rút ra: Đừng chỉ nhìn mặt tốt

Mọi công việc đều có mặt tốt và mặt xấu.

Không có lựa chọn nào “ngon trọn gói”.

Vấn đề không nằm ở việc mặt xấu có tồn tại hay không.

Mà nằm ở chỗ: mình có chấp nhận đi cùng nó hay không.

Và nếu đã chọn,

thì hãy kiên cường với những khó khăn đi kèm.

Đừng chỉ nhìn vào những mặt tốt của nó.

Với mình, thành công không phải là chưa từng gặp khó khăn.

Mà là vẫn tiếp tục làm, miễn là mình còn tin rằng tương lai sẽ tốt hơn.

Kiên cường không phải là chịu đựng trong mù quáng.

Kiên cường là hiểu rõ trade-off,

rồi chủ động chọn và đi tiếp.